دور زدن قانون فروش مسکن به اتباع با قولنامه

طبق ماده یک آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران مصوب هیات وزیران اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت‌های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران‌ می‌کنند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خراج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم دارند.

فروش ملک به اتباع خارجی ممنوع است

همچنین مطابق با ماده ٩۶١ قانون مدنی، اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند مگر اینکه یکسری موارد استثنا شده باشد. یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت‌هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد است. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نیست.

همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذازی خارجی در چارچوب این قانون مجاز نیست علاوه بر این تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری_صنعتی جمهوری اسلامی ایران می گوید که «اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است“.

سند رسمی برای اتباع خارجی صادر نمی شود

به گفته ذبیح‌الله خداییان رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک و سخنگوی قوه قضاییه افرادی که تبعه ایران نباشند، طبق قانون مدنی حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند بنابراین اگر کسی هم اموالی همچون زمین و مسکن خریده باشد سند رسمی داده نمی‌شود و ممکن است با سند عادی باشد که بار‌ها تاکید کرده‌ایم که باید مجلس و دولت جهت اعتبار اسناد رسمی با سازمان ثبت اسناد همراهی کنند.

یکی از مشاوران املاک در شهر تهران  در این مورد اظهار کرد: اتباع خارجی یا از طریق قولنامه و یا از طریق یک شخص مورد اعتماد به خرید و فروش می‌پردازند.

وی گفت:صدور ثبت سند رسمی به نام یک تبعه خارجی ممنوع و جرم است بنابراین این خرید و فروش‌ها با قولنامه انجام می‌شود، زیرا قولنامه یک سند غیر رسمی به حساب می آید و این نوع معاملات تخلف به شمار نمی‌آیند، اسامی‌ افرادی که در این قولنامه‌ها به عنوان مالک و مستاجر نوشته می‌شود، واقعی نیستند.

یکی از اتباع کشور افغانستان که به صورت غیر قانونی به ایران آمده است در مورد اجاره ملک به خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان گفت: من به این دلیل که به صورت غیر قانونی به ایران مهاجرت کرده ام و مدارک قانونی ندارم، مجبور شدم قولنامه‌ی خانه ام را به نام صاحب کارم تنظیم کنم، چون هیچ بنگاه املاکی به دلیل نداشتن مدارک قانونی حاضر به تنظیم سند به نام من نبود به همین دلیل سند ملک را به نام صاحب کارم تنظیم کردم.

برخی از کارشناسان معتقد هستند که این نوع معامله و مالکیت نقض قانون اساسی کشور است و نسبت به آن باید اقدام کرد.

چگینی وکیل دادگستری  درمورد خرید ملک توسط اتباع بیگانه گفت: طبق ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی تملک هرگونه زمین به هر میزان به نام سرمایه گذاری مجاز نبوده و بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، تجاری و صنعتی جمهوری اسلامی، اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز، اما فروش آن مطلقا ممنوع است.

وی افزود: قوانین مختلفی درباره خرید ملک توسط اتباع وجود دارد که مهمترین آن قانون هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. این قانون تصریح می‌کند اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیر منقول در قلمروی کشور جمهوری اسلامی ایران منوط به حکم صریح قانون گذار است. به طور کلی اصل بر این است که خرید و فروش اموال غیرمنقول ممنوع و انجام آن در موارد استثنا منوط به شرایط خاصی است، اما رهن و اجاره انجام می‌شود.

در این میان بعضی از کارشناس حقوقی معتقدند که خرید ملک فقط باید توسط سند رسمی انجام بگیرد و قانون مربوط به اتباع خارجی در کشور اصلاح شده نقش مشاوران املاک نیز برای کاهش مشکلات پیش آمده افزایش یابد.

خرید ملک در ایران از طرف اتباع خارجی مسئله‌ی جدیدی نیست و از سال‌های گذشته مطرح بوده است، اعطای زمین به اتباع خارجی از زمان ورود گسترده اتباع کشور افغانستان از حدود ۵۰ سال پیش مطرح بوده و در حال حاضر نیز با توجه به مسائل سیاسی این کشور افزایش چشمگیر داشته است. در سال‌های اخیر با توجه به نوسانات ارزی پیش آمده و کاهش ارزش پول ملی موضوع خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران پر رنگ‌تر از گذشته شده است.

تمام کشور‌ها از ورود سرمایه و خرید ملک توسط اتباع کشور‌های دیگر استقبال می‌کنند، اما این نیاز به بررسی و تحلیل‌های دقیق حقوقی، فنی و سیاسی دارد تا از به وجود آمدن مشکلات اجتماعی و امنیتی برای کشور جلوگیری شود.