تشریح آخرین گزارش مرکز آمار از بازار مسکن/ چرا رشد قیمت مسکن در تهران منفی شد؟

وی افزود: نرخ تورم کالاها و خدمات مصرفی یا شاخص قیمت مصرف‌کننده، مشخصا از حساسیت‌های بالاتری برخوردار است. در حال حاضر سال پایه­‌ای که مبنای محاسبات است سال 1395 است البته در حال تغییر سال پایه به سال 1400 هستیم که اقدامات لازم انجام شده و انشاءالله تا پایان سال 1401، تغییر سال پایه طرح شاخص قیمت مصرف کننده به سال 1400 اتفاق خواهد افتاد. روشی که ما استفاده می‌کنیم روش «لاسپیرز» است که یک سبد پایه‌ای را در سال مرجع در نظر می‌گیریم و بر اساس تغییر نسبی قیمت‌های فعلی، نرخ تورم را محاسبه می‌کنیم.

گفتنی است بر اساس سال پایه 1395 ما 455 قلم کالا را در نقاط شهری و 305 قلم کالا را در نقاط روستایی قیمت‌گیری می‌‌کنیم که با تغییر سال پایه ممکن است تعداد و نوع اقلام تغییراتی داشته باشد. ملاک انتخاب این اقلام هم میزان اهمیت آنها در سبد مصرفی خانوار است.

تغییرات قیمت کدام کالا، تاثیر بیشتری بر تورم دارد؟

حسینی‌نژاد در خصوص میزان وزن کالاها در اندازه گیری تورم، گفت: طبق طبقه‌بندی استاندارد بین‌المللی COICOP کالاها و خدمات مصرفی خانوار در 12 گروه قرار می‌گیرند که بر اساس اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار، وزن گروه خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها 26.64 درصد، دخانیات 0.59 درصد، پوشاک و کفش 4.78 درصد، مسکن و آب و برق، گاز و سایر سوخت‌ها 35.5 درصد، مبلمان و لوازم خانگی 3.93 درصد، بهداشت و درمان 7.14 درصد، حمل و نقل 9.41 درصد، ارتباطات 2.87 درصد، تفریح و فرهنگ 1.65، آموزش 1.86، هتل و رستوران 1.44 و کالا و خدمات متفرقه 4.18 درصد می‌شود.

لازم به ذکر است که مرکز آمار ایران دو طرح جامع در حوزه هزینه و درآمد خانوار اجرا می‌کند، طرح اول، طرح هزینه درآمد خانوار های شهری است و طرح دوم هزینه درآمد خانوارهای روستایی، که طبیعتا وزن هایی که در بالا ذکر شد متناسب با خانوار شهری و روستایی تفاوت‌هایی می‌کند.

علت تفاوت‌های آمارهای تورمی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی

مدیرکل دفتر شاخص قیمت های مرکز مرکز آمار گفت: مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران برای محاسبه نرخ تورم، طرح های مختلف و با مشخصات متفاوتی را اجرا می‌کنند و به لحاظ آماری طبیعی است که این تفاوت وجود داشته باشد. از جمله دلایل این تفاوت می‌توان به پوشش جغرافیایی طرح اشاره کرد که مرکز آمار ایران برای سال پایه 1395، از 231 شهر ( 357 منطقه شهری) را و 626 آبادی قیمت‌گیری می‌نماید که برای سال پایه 1400 تعداد مناطق شهری ما به 385 و تعداد آبادی های مورد بررسی نیز به 671 افزایش یافته است. طبق اطلاعات در دسترس، بانک مرکزی 79 شهر را در مورد بررسی قرار می‌دهد و نرخ تورم منتشر شده توسط بانک در واقع نرخ تورم مناطق شهری کشور است. با توجه به سهم حدود 25 درصدی جمعیت نقاط روستایی کشور، لحاظ نرخ تورم روستایی در برنامه‌ریزی‌ها و سیاستگذاری‌ها مهم است.

از دلایل دیگر اختلاف نرخ تورم دو نهاد می‌توان به تفاوت در اوزان سبد مصرفی خانوار که از طرح‌های هزینه و درآمد متفاوت استخراج می‌شود، تفاوت در منابع اطلاع در شهرها و استان‌های کشور، تفاوت در اقلام مورد آمارگیری و ... اشاره کرد که باعث می‌شود خروجی شاخص قیمت و نرخ تورم آنها نیز متفاوت باشند که عرض کردم به لحاظ آماری قابل توجیه است اما مسئله اصلی اینجاست که بعضا در جامعه نرخ‌های متفاوتی گفته می‌شود که ممکن است سیاستگذار را دچار اشتباه کند، بنابراین بهتر است که یک سازمان، مرجع اعلام نرخ باشد و سیاست گذار هم به یک عدد استناد کند.

رشد شاخص قیمت مسکن شهر تهران در مهر ماه منفی و متوسط قیمت مسکن رشد مثبت داشته است

حسینی نژاد در خصوص آمار شاخص قیمت مسکن در مهر ماه که از توقف رشد قیمت مسکن حاکی بود، گفت: در حوزه مسکن در مرکز آمار ایران دو نوع اطلاعات را در اختیار داریم، اطلاعات اول، اطلاعات شاخص قیمت مصرف‌کننده است و دیگری، اطلاعات قیمت املاک مسکونی سامانه املاک و مستغلات کشور است. طبق استانداردهای بین‌المللی در شاخص قیمت مصرف کننده، قیمت بخش مصرفی مسکن که شامل اجاره بها و هزینه تعمیر و نگهداری مسکن است اندازه گیری می‌شود و تغییرات قیمت مسکن به هیچ عنوان در محاسبات این طرح وارد نمی‌شود. این موضوع در برخی رسانه‌ها به اشتباه قیمت مسکن تفسیر می شود که اشتباه است.

بنابراین در شاخص قیمت مصرف کننده، به هیچ عنوان نرخ تورمی که در گروه مسکن منتشر می‌شود نشان از تغییرات قیمت مسکن ندارد و قیمت اجاره، هزینه تعمیرات و نگهداری و آب و برق و سوخت مصرفی خانوار است.اما برای رصد قیمت خود مسکن یک طرح جداگانه‌ای در دفتر شاخص قیمت اجرا می‌شود که طرح شاخص قیمت املاک مسکونی است.

در این طرح تغییرات قیمت یک سبد مشخص در طول زمان رصد می‌شود. در همین راستا ماه فروردین 1400 را به به عنوان ماه پایه قرار دادیم و یک سبدی را در این ماه مدنظر قرار داده و تغییرات این سبد را دائما مورد بررسی قرار می‌دهیم که این روش، روش دقیق‌تر و استانداردتری است که از سال 99، مرکز آمار ایران بر این اساس آمار خود را منتشر می‌کند.

وی اضافه کرد: در خصوص تغییرات قیمت مسکن باید به این موضوع اشاره کرد که حوزه مسکن حوزه منحصر بفردی است و واحدها و آپارتمان‌هایی که در ماه‌های مختلف مورد معامله قرار می‌گیرند از نظر مشخصات ( از جمله منطقه، نوع اسکلت، امکانات ملک و...) با ماه‌های قبل آن تفاوت دارند، لذا برای رصد تغییرات قیمت آنها، متوسط قیمت مسکن که درآن هم قیمت مسکن و هم کیفت (مشخصات) مسکن مستتر است نمی‌تواند شاخص مناسبی باشد لذا باید یک سبد ثابت را در طول زمان رصد کنیم که با همین هدف، شاخص قیمت مسکن محاسبه می‌شود و تغییرات این شاخص فقط نشاندهنده تغییرات قیمت در حوزه مسکن است و تغییرات کیفیت مسکن از آن خارج شده است. البته متوسط قیمت مسکن هم کارکردهای خاص خود را دارد که از جمله آن می‌توان به سنجش ارزش دارایی‌ها و موجودی سرمایه در بخش مسکن اشاره کرد.

پیشنهاد ما این است که برای رصد تغییرات قیمت مسکن از شاخص قیمت مسکن استفاده شود (نه متوسط قیمت). اطلاعات ما در این ماه نشان می‌دهد که رشد شاخص قیمت مسکن0.1 -درصد بوده است در صورتی که متوسط قیمت رشد 0.8 درصدی را نشان می‌دهد که علت آن هم تغییرات مشخصات املاک فروش رفته نسبت به ماه قبل است.

توقف رشد قیمت مسکن به چه علت است؟

وی در پایان افزود: بازارهای موازی طبیعتا بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند، در کوتاه مدت ممکن است سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن هدایت شوند و یا از آن خارج شوند. تعداد معاملات در این ماه کاهشی بوده است و به هر حال بازار ارز در این مدت با افزایش مواجه شده است که می‌تواند سرمایه‌هایی که با انگیزه سفته‌بازی در بازار وجود دارد را به سمت خود ببرد. اما نکته‌ای که باید به آن اشاره شود این است که تعداد پروانه‌های صادر شده مسکن در بهار 1401 در تهران نسبت به فصل قبل تقریبا 50 درصد کاهش داشته و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 47 درصد کاهش داشته است و در نقاط شهری کشور نیز 21.1 درصد کاهش و نسبت به مدت مشابه سال قبل 16.6 درصد کاهش داشته است که در صورت تداوم این روند می‌تواند در آینده بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.